Was kostet eine belegte Zimmernacht wirklich? Eine Rechnung für kleine Häuser

Ein Zimmer für 95 Euro klingt nach einem guten Geschäft. Ob es eins ist, hängt an Zahlen, die in kleinen Häusern selten auf einem Blatt stehen: Was kostet die Reinigung, was die Wäsche, was geht an das Portal, und wie viele Nächte müssen verkauft sein, bevor Pacht und Personal bezahlt sind? Dieser Beitrag rechnet das an einem erfundenen Beispielhaus durch. Ersetzen Sie die Annahmen durch Ihre eigenen Werte.

Welche Kennzahlen brauchen Sie wirklich?

Für die Kostenrechnung reichen fünf Kennzahlen. Alle beziehen sich auf Logis ohne Umsatzsteuer.

• Auslastung: verkaufte Zimmernächte geteilt durch verfügbare Zimmernächte.
• ADR (Average Daily Rate): Logisumsatz geteilt durch verkaufte Zimmernächte. Das ist Ihr durchschnittlicher Nettopreis je belegtem Zimmer.
• RevPAR (Revenue per Available Room): Logisumsatz geteilt durch alle verfügbaren Zimmernächte, also ADR mal Auslastung.
• GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room): Betriebsergebnis vor Pacht, Kapitaldienst und Abschreibung, geteilt durch alle verfügbaren Zimmernächte. Die Kennzahl zeigt, ob der Betrieb selbst Geld verdient.
• CPOR (Cost per Occupied Room): Kosten geteilt durch verkaufte Zimmernächte. Rechnen Sie zwei Werte: nur variable Kosten und Vollkosten.

Zur Einordnung: Nach dem Branchenreport des Hotelverbands Deutschland (IHA) lag die durchschnittliche Zimmerauslastung in Deutschland 2025 bei 68,1 Prozent, der Netto-Zimmerpreis bei 109 Euro und der RevPAR bei 74 Euro. Das sind Durchschnittswerte über alle Hotelgrößen und Lagen. Ein Kurhotel in Ostwestfalen liegt beim Preis in der Regel darunter.

Warum der Kostendruck gerade kleine Häuser trifft

Laut Statistischem Bundesamt setzte die Beherbergung 2025 nominal 0,8 Prozent mehr um als im Vorjahr, real aber 2,0 Prozent weniger. Die Preise sind also gestiegen, die verkaufte Leistung nicht. Gleichzeitig sind Personal-, Energie- und Lebensmittelkosten nach Angaben des DEHOGA seit Anfang 2022 um bis zu 35 Prozent gestiegen. Der gesetzliche Mindestlohn liegt seit dem 1. Januar 2026 bei 13,90 Euro je Stunde und steigt zum 1. Januar 2027 auf 14,60 Euro. Wer seine Kosten je Nacht nicht kennt, merkt das erst am Jahresende.

Fixe und variable Kosten sauber trennen

Variable Kosten entstehen nur, wenn ein Zimmer belegt ist. Fixe Kosten laufen auch bei leerem Haus weiter.

Kostenarten im Beherbergungsbetrieb: typische Zuordnung

Die Reinigung ist ein Grenzfall. Mit festangestelltem Housekeeping ist sie kurzfristig fix, mit Stundenkräften oder Dienstleister je Zimmer variabel. Für die Preisuntergrenze sollten Sie sie als variabel rechnen.

Beispielrechnung: ein Haus mit 30 Zimmern

Das folgende Haus ist erfunden. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Branchenwerte.

Annahmen: 30 Zimmer, 365 Tage geöffnet, also 10.950 verfügbare Zimmernächte. Auslastung 65 Prozent, ADR 95 Euro netto (Logis ohne Frühstück). 40 Prozent der Nächte kommen über Portale mit 15 Prozent Provision auf den Bruttopreis. Die Hälfte der übrigen Umsätze wird per Karte bezahlt. Reinigung mit 18 Euro Stundenkosten inklusive Arbeitgeberanteilen, im Mittel 30 Minuten je belegter Nacht.

Beispielhaus mit 30 Zimmern: variable Kosten je belegter Nacht (Annahmen)

Beispielhaus mit 30 Zimmern: Jahresrechnung (Annahmen)

Daraus ergeben sich die Kennzahlen des Beispielhauses:

• RevPAR: 95 Euro x 65 Prozent = 61,75 Euro.
• GOPPAR: Ergebnis vor Pacht (147.260 Euro) geteilt durch 10.950 verfügbare Nächte = 13,45 Euro.
• CPOR variabel: 25,00 Euro.
• CPOR Vollkosten: 471.000 Euro Fixkosten geteilt durch 7.118 Nächte = 66,17 Euro, plus 25,00 Euro variabel = 91,17 Euro.

Die belegte Nacht kostet das Beispielhaus also gut 91 Euro und bringt 95 Euro. Knapp vier Euro Abstand sind kein Polster.

Software gehört zu den Fixkosten: Sie zahlen sie unabhängig davon, ob 40 oder 90 Prozent der Zimmer belegt sind. Für ein Haus dieser Größe sieht das bei clavenda zum Beispiel so aus:

Ab welcher Auslastung trägt sich das Haus?

Jede verkaufte Nacht bringt einen Deckungsbeitrag: Preis minus variable Kosten. Im Beispiel sind das 95 Euro minus 25 Euro, also 70 Euro. Die Fixkosten von 471.000 Euro sind gedeckt, wenn 471.000 geteilt durch 70 Nächte verkauft sind. Das sind 6.729 Nächte oder eine Auslastung von rund 61,5 Prozent.

Das Beispielhaus arbeitet also nur gut drei Prozentpunkte über dem Break-even. Fällt die Auslastung um fünf Punkte auf 60 Prozent, schreibt es rote Zahlen. Senkt es stattdessen den Preis um zehn Euro auf 85 Euro, sinkt der Deckungsbeitrag auf 60 Euro, und der Break-even steigt (vereinfacht bei gleichen variablen Kosten) auf knapp 72 Prozent. Ein Preisnachlass muss also deutlich mehr Nächte bringen, als er auf den ersten Blick kostet.

Was folgt daraus für Preisuntergrenzen?

Unterscheiden Sie zwei Untergrenzen:

1. Kurzfristige Untergrenze: die variablen Kosten. Ein Zimmer, das heute Abend sonst leer bleibt, bringt schon ab etwa 25 Euro netto einen Beitrag. Diese Grenze gilt nur für Restzimmer kurz vor Anreise.
2. Langfristige Untergrenze: die Vollkosten je belegter Nacht, im Beispiel rund 91 Euro. Liegt Ihr durchschnittlicher Preis über das Jahr darunter, verliert das Haus Geld, egal wie voll es ist.

Wer Last-Minute-Preise nahe der kurzfristigen Grenze anbietet, sollte das auf wenige Zimmer und kurze Zeiträume begrenzen. Sonst gewöhnen sich Stammgäste an den Rabatt.

Warum Mindestaufenthalte rechnerisch sinnvoll sein können

Die Reinigung eines Abreisezimmers dauert länger als die eines Bleibezimmers, und die Wäsche wird komplett getauscht. Nehmen wir im Beispiel an: Abreisezimmer 40 Minuten plus komplette Wäsche, zusammen 18 Euro. Bleibezimmer 20 Minuten plus Handtücher, zusammen 8 Euro.

• Eine Nacht: 18 Euro Reinigung und Wäsche je Nacht.
• Drei Nächte: 18 plus zweimal 8 Euro, also 34 Euro oder 11,33 Euro je Nacht.

Hinzu kommt, dass bei Portalbuchungen jede Buchung einzeln verwaltet und jede Anreise eingecheckt wird. Ein Mindestaufenthalt von zwei Nächten an Wochenenden oder in Messezeiten kann deshalb mehr bringen als ein höherer Preis für eine Nacht. Prüfen Sie aber, ob Ihre Gäste das mitmachen. Im Kurort mit Aufenthalten von zwei bis drei Wochen spielt das kaum eine Rolle, in einem Stadthotel mit Geschäftsreisenden sehr wohl.

Portalprovision: der größte variable Block

Portale bringen Sichtbarkeit und Buchungen. Nach der europäischen Distributionsstudie von HOTREC entfielen 2023 in Deutschland 31,2 Prozent der Übernachtungen auf Buchungsportale, davon 72,3 Prozent auf Booking Holdings. Die Provision hängt vom Vertrag ab. Fachportale nennen für Booking.com in Deutschland meist 12 bis 15 Prozent, Hoteliers berichten vielfach von 15 Prozent. Programme für bessere Sichtbarkeit kosten mehr. Verbindlich ist allein Ihr Vertrag.

Im Beispiel kostet eine Portalnacht bei 101,65 Euro brutto und 15 Prozent Provision 15,25 Euro. Eine Direktbuchung mit Kartenzahlung zu 1,5 Prozent plus 25 Cent kostet dagegen etwa 1,77 Euro. Der Unterschied von rund 13,50 Euro je Nacht ist mehr als das Dreifache des Abstands zwischen Vollkosten und Preis im Beispielhaus. Schon zehn Prozentpunkte mehr Direktbuchungen verändern das Ergebnis spürbar.

Rechnen Sie die Provision außerdem auf den richtigen Betrag. Portale berechnen sie in der Regel auf den Bruttopreis inklusive Umsatzsteuer. Übernachtungen und seit dem 1. Januar 2026 auch Speisen unterliegen 7 Prozent Umsatzsteuer, Getränke 19 Prozent. Beim Frühstückspaket im Hotel wird pauschal ein Getränkeanteil von 15 Prozent angesetzt.

So bauen Sie Ihre eigene Rechnung

1. Verfügbare Zimmernächte des Jahres ermitteln (Zimmer mal Öffnungstage).
2. Verkaufte Nächte und Logisumsatz netto aus dem Vorjahr nehmen.
3. Variable Kosten je belegter Nacht aus Rechnungen von Wäscherei, Reinigung und Portalen ableiten.
4. Fixkosten aus der Summen- und Saldenliste Ihrer Buchhaltung zusammenstellen.
5. Deckungsbeitrag, Break-even-Auslastung und CPOR berechnen.
6. Einmal im Quartal aktualisieren, spätestens bei jeder Lohnerhöhung.

Quellen

1. IHA-Branchenreport Hotelmarkt Deutschland 2026: Auslastung 68,1 %, Netto-Zimmerpreis 109 Euro, RevPAR 74 Euro (Jahr 2025), DEHOGA Berlin, 19.5.2026 Quelle
2. Gastgewerbeumsatz 2025: Beherbergung real minus 2,0 %, nominal plus 0,8 %, Statistisches Bundesamt, Februar 2026 Quelle
3. Kostensteigerung Personal, Energie, Lebensmittel seit Anfang 2022 um bis zu 35 %, DEHOGA Bundesverband, 26.5.2026 Quelle
4. Mindestlohn 13,90 Euro ab 1.1.2026 und 14,60 Euro ab 1.1.2027, Bundesministerium für Arbeit und Soziales Quelle
5. HOTREC-Distributionsstudie: Portalanteil 31,2 % der Übernachtungen in Deutschland 2023, Booking Holdings 72,3 %, DEHOGA NRW Quelle
6. Booking.com-Provision in Deutschland häufig um 12 %, vielfach 15 %, Sekundärquelle, Stand August 2026 Quelle
7. Stripe Preise Deutschland: Standardkarten aus dem EWR 1,5 % plus 0,25 Euro, abgerufen September 2026 Quelle
8. Umsatzsteuer ab 1.1.2026: 7 % auf Speisen, Frühstückspauschale mit 15 % Getränkeanteil zu 19 %, IHK Schleswig-Holstein Quelle